The Dividend Investor v.32 ”Månadsutdelare med 7,6% direktavkastning”


Fastighetsbolag kommer i alla dess slag med varierande inriktning och risknivå därefter. Industri och kontorslokaler som Gladstone Commercial Corp fokuserar på är en rimlig inriktning medan rena handelsfastigheter brottats med utmaningar från e-handel, den så kallade retaildöden. Gladstone Commercial Corp har ticker GOOD och med tanke på det långa namnet refererar jag till bolaget enligt tickern hädanefter. GOOD är ett förhållandevis litet bolag med ett marknadsvärde om 5 miljarder kronor men de är varken en rookie eller bräckliga för den delen. Sedan bolaget noterades år 2003 har de aldrig sänkt sin utdelning. Den senaste höjningen var dock för cirka 10 år sedan men det var mitt i en period då andra bolag sänkte sin utdelning. Mitt i finanskrisen höjde de alltså utdelningen till nuvarande nivå och medan det är längesedan de höjde väger den saftiga direktavkastningen upp avsaknad tillväxt. GOOD betalar utdelning månadsvis om $0,125 med X-datum kring den 20:e varje månad och pay-date den siste i månaden. För oss svenskar brukar det ta någon dag extra innan vi ser utdelningen på vår depå hos svensk mäklare. Totala utdelningen är $1,5 per år och på en aktiekurs strax under $20 ger det en saftig direktavkastning om 7,6 procent. De senaste två kvartalen har bolaget presterat en FFO om $0,4 per aktie vilket betyder att utdelningsandelen är cirka 94 procent. För en REIT som denna är kring 90 procent utdelningsandel vanligt. Visst hade det varit fördelaktigt om det var lite större spelutrymme i GOOD men 94 procent är varken alarmerande eller unikt. Under de senaste kvartalen har bolaget använt en del kapital till att sänka belåningsgraden vilket ger lägre finansieringskostnader framgent.

De äger cirka 100 fastigheter utspridda över 24 stater i USA och de är opportunistiska på det vis att de säljer fastigheter för att göra nya investeringar på platser med starkare tillväxtutsikter. GOOD har 95 olika hyresgäster och de fem största står tillsammans för cirka 18 procent av hyresintäkterna. Det är en riktigt bra riskhantering då man inte vill att enstaka hyresgäster står för en allt för stor del av intäkterna. Ytterligare en stark faktor kring riskhantering är att hyresavtalen är av typen ”Net lease” vilket innebär att hyresgästen själv står för en stor del av kostnaderna förknippade med fastigheten. Man har även en mycket god diversifiering över olika branscher. 65 procent av hyresgästerna har en kredit rating om investment grade eller motsvarande. Belåningsgraden är strax under 60 procent om man även räknar in preferensaktier. Jämfört med andra REITs så är det inte en låg belåningsgrad men om man jämför med en rad svenska bolag som tex Klövern och Corem Property så är det klart rimligt. Bortsett från preffarna är GOODs belåningsgrad 47 procent och det här är det sätt som bolagen normalt kommunicerar belåning oavsett om de har preffar eller ej, i USA samt Sverige. De har i flera år arbetat ned sin belåningsgrad och i senaste rapporten skriver de att de fortsatt har fokus på det.

Bolaget har en lång och förtroendegivande historik. En obruten utdelningstrend sedan 2003 är imponerande och extra så med tanke på att den perioden inrymmer finanskrisen 2007-2009. Det är en stadig verksamhet och de har byggt den med rimlig risk sett till belåning, diversifiering bland hyresgäster och kvalitén på dem samt hyresavtal av typ ”Net lease”. Utdelning varje månad och dessutom en saftig sådan om hela 7,6 procent är klart attraktivt. Gladstone Commercial Corp ser ut att ha goda förutsättningar att fortsätta betala rejäla utdelningar. Aktiekursen har likt övriga REITs gått lite knackigt sedan förra hösten och anledningen är det stigande ränteläget i USA. Högre ränta medför ett högre avkastningskrav bland investerare och därför har REITs pressats ned så att dess aktiekurs genererar den direktavkastningen marknaden anser att skall ha. I det korta perspektivet är aktiekursen i GOOD och andra REITs känslig för stigande räntor men i det långa loppet jämnar det där ut sig. Skulle räntorna stiga mycket vore det önskvärt att bolaget lyckas höja sin utdelning så att inte värderingen på aktien pressas ned allt för mycket. Nu ser det inte ut som att vi kommer få höga räntor i närtid och dessutom verkar bolaget peggat upp för lite högre FFO framöver och således möjlighet att också höja utdelningen. Svårt att veta på förhand bägge de där, räntan och stigande utdelning. Vad vi däremot vet är att utdelningen just nu är hållbar och att den är attans fet. En sorts fågel i handen läge i min bok. Jag gillar caset men äger i skrivande stund inga aktier i bolaget.

Добавить комментарий

^ Наверх